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工业地产乱象如何破?实体为基 市场为本

发布时间:2014-11-25 来源:搜狐焦点产业新区 528

   近年来,国内房地产开发商跑路现象此起彼伏,大有愈演愈烈之势。房地产开发商“跑路潮”蔚然成风,工业园区开发商也不甘落败:在招商引资的压力下,地方政府动用所能动用的一切资源来吸引大公司投资落户,而各类公司也冲着廉价派送的资源而来,急速扩张,工业地产的开发,变成了一场以社会资源作交易的圈地运动,乱象纷然。如何引得好,留得住,破局工业地产?

  明确工业土地产权,夯实持久的生产基地

  商住地产领域目前在全国范围已经建立了系统成熟的法律法规,而在工业地产领域目前尚未出台一部全国范围内通用的法律法规。目前,住宅市场和商业地产趋热,工业地产正逐渐受到投资者热捧,尤其是上海自贸区的获批带动了新一轮的工业地产投资热潮。此前工业园区开发建设多由政府主导,现阶段,园区经济的的发展模式正向市场主导转变。探索并完善工业用地政策,明确工业地产权属界定、证件办理、使用流转等一般性程序、费用标准及法律保障,对特殊行业的土地补贴政策更加明朗清晰,增强可操作性,让土地政策不再忐忑,企业基地更加长效,企业生存更加长远,50年的大企业多多益善,100年的老字号锦上添花。

  远来的和尚难念经,从区域领军企业来入手

  都说远来的和尚会念经,果真如此吗?非也。偶有歪嘴和尚念好经,多为歪打正着,准确地说,是因为我们的期望值抵消了实际的念经效果,包容之以观其后效而已。相反,区域内的领军企业则更熟悉区域内的产业现状、市场现状、劳动力现状以及发展潜力。一句话,“国情”最重要,水土不服是产业开发商最致命的洪水猛兽。

  精筛开发商,开负面清单,谨防房东连环计

  政府要精选开发商,以负面清单作为最重要的筛查标准。不可鱼龙混杂,泥沙俱下,到头来项目难以为继时,大房东走人,二房东接踵,层层入席,连环吃肉,到企业嘴里的只剩残羹冷炙和清汤一碗。应优先倡导龙头企业开发模式,并给予必要的扶持,使招商更为有的放矢。这时,开发商知道自己需要什么,不需要什么,产业的带动远比行政干预和池边捞鱼更有效,有效聚合麻雀企业,鼓励发展瞪羚企业,重点培育雄鹰企业。

  确保初婚,慎择多婚,易主不易,不宜易主

  项目和开发商都应该从一而终,从相识相恋到白头到老,实现园区“家庭”的长期稳定。园区开发商的“重婚”、“再婚”、“多婚”,势必造成多点开花,无果而终。这边吃点蜜,那头喝点血;这边热火朝天,那头另起炉灶;这边的财物供养那头的人,那头的剩饭施舍这边的人。你方唱罢我登场,反认他乡是故乡,主人换来换去,不知主人是谁,更有甚者,主客倒置,反客为主。

  领养小业,助养大业,圈养企业,放养产业

  多数产业园区的纠结是,一面是强烈的企业入园需求,一面是貌似空城的招商困局。貌似前后矛盾,实则承接必然,貌似需求稀缺,实则供应短缺。当前,在供求两旺的大环境中,产业地产舞台上的主旋律依然是“供应短缺”。这种短缺不是产业园物业设施的短缺,而是企业在基地转移时保值资源和增值资源的短缺,是企业对成长、孵化和发展等服务资源的超值需求。满足了这些“需求稀缺”因素,才能制造出卓越的产业地产发展模式。这就需要从大中小和中小微的企业配置着力,领养小业,助养大业,通过综合服务平台,实现圈养企业,放养产业的真实效果。

  资本增肥,占地瘦身,规划指导,策划先行  

  项目的审批和立项应优先考虑开发商的先进理念、开发实力和投资强度等因素,而不是占地的多少,严格控制并杜绝开发商的盲目圈地现象。政府应在区域规划中切实围绕当地产业基础和劳动力现状,从改善民生工程入手,深挖区域优势资源,培育区域发展合力。开发商应紧紧围绕区域整体规划,做好项目的精细规划,在规划指导下,做好项目前期策划和阶段性策划支持,从项目定位、市场分析、资源整合、可持续发展等方面着力,盘活存量,提炼增量,使项目从起始阶段便以最闪亮的形象登场,并在预定的时间内得以稳健、高效运营。

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